株式会社 地 建
計画をたてる
- 予算
- 家を買うときには住宅ローンを借りるのが一般的ですが、「いくら借りられるか」によって買える額が左右されます。 借りられる額の目安としては、一般に年収の５倍とされてます。このローンの金額とは別に「価格の２割」の自己資金が必要です。それ以外に家を買うと税金や手数料などもかかります。 この諸費用も手持ち資金でまかなうのが原則なので、実際には価格の３割程度の預金があることが望ましいとされてます。
- 地域
- ご主人の通勤のこと・奥さまの買い物の便・お子様の教育環境のこと、
いろいろな要因があって頭を悩ますことと思います。住宅地図などを見ると地域地域でいろいろな顔（特色）があります。
これは、市や府が定めた用途地域によるものです。駅周辺など人の集う場所は土地価格が高いかわりに、高さ制限などの建築物の規制も弱くなってます。こういう場所にある戸建は３階建て住宅が多く、区画の小さな家が密集した地域になります。
逆に郊外の高級住宅地などにみられる建築の制限がきつい場所に必要な生活面積を求めようとすれば、大きな敷地が必要になってくるのです。家族のライフスタイルを考え何を優先させるかで、おのずと理想の地域が見つかることと思います。
不動産業者について
- 不動産屋のイメージ
- 予算と地域が決まれば、次は情報収集です。チラシや店頭のポップなど手段はいろいろありますが、不動産屋に入るにはちょっと勇気が要りますよね。 ここで少し「不動産屋」の話をしたいと思います。昔は「センミツ屋」（千話して３つしか本当のことを話さない）と言われるくらいチャランポランな業界だったそうです。 バブル時代は外車を乗り回し、金のアクセサリーを身に付け派手な遊びをしていた御仁もいたようですが…。バブル崩壊後の「空白の１０年」を乗り越えた今、地道にコツコツやってきた業者が生き残り、悪いイメージを作ってきた人たちの多数はこの業界を去っていったように思われます。
- 宅地建物取引業者
- 不動産屋を選択するときに安心かどうかの目安の1つとして、免許の更新番号があります。これは、××知事（△）○○○○○号とある業者番号のうち（△）の部分で、５年に１度の免許更新（以前は３年）を何回したかの番号です。ちなみに現在（１３）が一番古い業者です。 不動産業を営むには免許が必要で、業者には「宅地建物取引業法」という、お客様の不利益を講じさせないための法律を遵守する義務があります。悪質な業者は監督機関に記録され、事故を起こすと免許も取り上げられます。ところが、事故を起こすたびに代表者をすげ替え、屋号を変え、 悪質な仕事を続ける不届き者の業者が中にはあるのです。免許の更新番号はこのような業者を見極めるのに１つのヒントになると思います。
- 仲介のこと
- 一般に仲介手数料は「買うお客様」と「売るお客様」それぞれから頂けることになっております。
新聞折込で集客するタイプの業者は、主に「買うお客様」から手数料を取るタイプの業者で、「売るお客様」から直接お話を頂いている業者ではないことも多いのです。昔は両手数料ほしさに自社でお客さまが見つかるまで物件情報をひたすら隠してた業者も多かったのですが、
現在は「売るお客様」の利益を守るため、業法において媒介契約を結んで預かった物件は専任媒介の場合で２週間以内に「レインズ」などの流通機構に物件登録をすることが義務づけられています。「買うお客様」を持つ業者は日報やコンピューター検索を用い、登録された物件情報を引き出せるようになってます。
家をさがす
- 新聞の折込広告（チラシ）
- 物件の情報収集のアイテムとしてチラシは欠かせられないものです。土曜日の朝刊には色とりどりの不動産広告が入ってます。同じ物件なのにＡ社とＢ社その他何社にもチラシに載ってることの疑問は、上項の仲介のことを読んで理解していただけたことと思います。 普通チラシに載ってる物件は最新情報ではないことが多いです。といいますのは、売家になってから日報に載るまでの日数に加え、業者が吟味しチラシ作成から新聞に折込が入るまでかなりの日数がかかる為です。多大な費用をかけて広告を打つ業者としては、すぐ売れるような物件は、店の信用を失うため避ける傾向が強いといえます（中には集客が目的で取引が終わっている物件を載せる業者もありますが）。 チラシに載る物件はその性質上、見た目に対して割安感がある（つまり相場より値段を安く抑えないと売れない可能性がある）物件だと考えて良いと思います。あくまで相場の参考にするためチラシを活用するのが望ましいのではないでしょうか。
- 掘り出し物
- 不動産では、食用品や衣料品と違って「安くて良いもの」など存在しません。誰が見ても良い物件はチラシなどにも載らず、相場よりかなり値が高くてもお客様がつきます。
実際に売買が成立しているケースを見ると、そういう物件を購入できたお客様のほうが満足度が高いように思われます。
家探しは、伴侶を探すのとすごく似ているような感じがします。過去に買えなかった物件のことで後悔したり、理想が高すぎたりするお客様ほど、掘り出し物があるような錯覚に陥っているように見受けられます。。欲しいという気持ちや資金があっても、縁やタイミングが悪ければ希望のかなう家がなかなか見つからないものです。そういう時こそ気持ちの余裕が必要なのではないでしょうか。 - 不動産屋へ行ってみよう
- 家探しが結婚相手探しのようなものなら、とりわけ我々の仕事は仲人さんのようなものでしょうか。まずは勇気を出して不動産屋に入ってみてください。何も恐れることはありません。お客様は法律によって不利益を被らないよう保護されているのですから。運悪く違和感を感じるようなお店だったならただ断ればいい。何かあれば監督機関に訴えればいいのです。大阪府だと府庁に行けば相談窓口もあります。 でも、ほとんどの業者は真面目に相談に応じて親身に動いてくれますよ。案外身近なところにすばらしいご縁の話などがあるかも。またそういう縁を結びつけることが、この仕事での私たちのやりがいなのです。
契約の締結
- 重要事項説明
- 売買契約をおこなう前、購入する物件の状況や条件などの重要な事柄を説明している書類のことです。特に注意しなければならない項目は、謄本に記載されている権利関係です。契約する相手は所有者と同一人物でしょうか。（もし違うのなら、その理由がはっきりしているのかどうか。）物件についている抵当権などの第３者権利の有無にも注意が必要です。（最終取引までにそれが綺麗に抹消できるのかどうかはしっかり確認しておきましょう。） 備考、特記事項、容認事項に記載されている項目はその物件特有のものなのでしっかり理解できるよう説明を受けましょう。重要事項説明においては、理解できないあやふやな項目がないようにしっかり質問をして説明を受けておくことが後のトラブルを事前に防ぐことにもなります。
- 契約の調印
- 重要事項の説明が終われば、いよいよ契約の締結と金銭の授受です。お客様にとっても一番緊張する場面ですが、内容に不明な点や疑問点がある場合には、遠慮せずに質問しましょう。売主や不動産会社の人たちに「こんな質問をしていいのだろうか」「質問するのは恥ずかしい」などと思う必要はありません。何回でも質問して、すべてを納得したうえで契約書にサインすることが大切なのです。契約書に署名捺印したあとで、納得いかないからと言ってもあとの祭りです。
やむをえず購入を見合わせた場合は貴方の契約不履行となり、契約書に記載されている何らかのペナルティを課せられることになります。
契約の当日に初めて聞かされた納得のできないことがあるときは、契約の延期や破棄も考え、決して捺印しないようにしましょう。 それに併せ契約時、書類に書かれていない内容について約束するときは、口約束で終わらせてはなりません。のちのちのトラブルを避けるためにも、どんなささいなことでも書面で残しておきましょう。
諸費用
住宅の購入で必要な主な諸費用には、下表のようなものがあります。金額は価格や住宅の種類、住宅ローンの額などによって異なります。
これらの中で金額が大きいのは、登記免許税や登記手数料などの登記費用、住宅ローンのローン保証料、そして仲介手数料です。それぞれ数十万円になることもあります。
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| 印 紙 代 |
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| 登録免許税 |
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| 不 動 産 取 得 税 |
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| 登記手数料 | 登記手続きを依頼した場合の司法書士への報酬 | |||||||||||||||
| 融資手数料 |
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| ローン保証料 | 保証人をたてる代わりに、保証協会（公庫融資等）や保険会社（銀行ローン等）を利用する場合に支払う費用。通常一括払い。 | |||||||||||||||
| 団体信用 生命保険料 |
住宅ローンの借入れにあたって加入する団体信用保険の費用。 公庫融資は年払い。銀行ローンは銀行負担。 |
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| 火災保険料 | 住宅ローンの借入れにあてって、建物にかける火災保険の費用。 | |||||||||||||||
の 他 |
仲介手数料 | 仲介会社を通して購入する場合に支払う手数料。消費税。 ◆物件価格×3%+６万円（物件価格400万円以上の場合） |
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| 修繕積立基金 | 新築マンションの購入によくみられるもの。将来の大規模修繕などの費用の一部にあてる。 | |||||||||||||||
| 外溝費用 | 建売住宅の購入時に多くみられるもの。 | |||||||||||||||
| 引っ越し代 | 引っ越しの費用。 | |||||||||||||||
| 耐久消費 財購入費 |
カーテン、エアコン、電化製品などの購入費 | |||||||||||||||
「家賃なみの支払いでマイホームが持てます」「頭金0円で購入可能です」というようなフレーズを鵜呑みにして、現在の基準の借り入れ限度額いっぱいのローンを組むのは、避けるべきだと思います。しかしながら、現在の低金利はマイホームを持つ絶好のチャンスだということはまぎれも無い事実であり、
銀行のサイトを見れば分かるよう、多種多様の借り方が選択できるようになりました。自己責任にはなりますが、違いを理解してうまく活用することが大切なことなのではないでしょうか。
